Moderní montované domy dnes nabízí plnohodnotné podmínky pro každodenní život. Svým vzhledem a funkčností se často neliší od tradičních staveb, a tak se stávají vyhledávanou formou bydlení.
Jak na ně ale nahlíží stavební zákon? A jak je to s jejich legálním umístěním na pozemek?
Jak se na mobilní montovaný dům dívá stavební zákon?
Stavební zákon na mobilní domy nahlíží jako na výrobky plnící funkci stavby nebo mnohem častěji jako na montované stavby ze stavebních komponent. Zásadní rozdíl mezi výrobkem a montovanou stavbou je ten, že výrobek musí mít legislativní dokumentaci, která potvrzuje jednotlivé vlastnosti (certifikace, prohlášení o shodě vydané certifikačním orgánem apod.).
Drtivá většina dodavatelů a výrobců tuto legislativní dokumentaci nemá, a tak je na jejich domy nahlíženo jako na montované stavby. To však neznamená, že by nebyly splněny všechny přísné stavební předpisy a normy.
Splnění předpisů a norem se prokáže v projektové dokumentaci, která obsahuje i jednotlivé posudky ověřující právě veškeré vlastnosti staveb a zohlední i jejich umístění na konkrétní pozemek. Na základě této dokumentace pak úřady vydají povolení umístění stavby na pozemek. Splnění všech stavebních předpisů a norem musí být splněno u všech staveb, napříč celou Českou republikou.
Nenechte se oklamat prodejci
Legislativa je v případě mobilních domů trochu komplikovanější. Toho využívá mnoho prodejců. Zákazníka totiž přesvědčí, že právě díky „mobilitě“ domu se vyhne veškerým stavebním předpisům. To ale není pravda.
To, že na mobilní dům lze upevnit kolečka, z něj nedělá bydlení, které by nepodléhalo stavebním předpisům. Kdybyste totiž postavili klasickou dřevostavbu a umístili ji na ocelový rám s koly, také se nevyhnete návštěvě úřadů a vyřizování povolení.
Dalším trikem některých prodejců je sdělování, že jejich domy jsou legislativně brány jako výrobky, ale ve skutečnosti to není pravda, jelikož ke konkrétnímu typu domu nemají právě zmíněné certifikáty, prohlášení o shodě vydané certifikačním orgánem apod. V tomto případě je potřeba být obezřetný a případně si nechat ověřit předloženou dokumentaci renomovanou projekční kanceláří, která má zkušenosti v oboru.
Povolovací proces mobilních montovaných domů
K umístění mobilního domu, který není označen jako výrobek za pomocí zmíněných certifikací a prohlášení o shodě, nestačí ani jednoduchý územní souhlas.
Pokud není mobilní dům výrobkem, ale montovanou stavbou, tak je potřeba veškeré vlastnosti ověřit v projektové dokumentaci zpracované autorizovaným projektantem. Ten následně dům budoucímu majiteli schválí v povolovacím režimu společný souhlas nebo společné povolení a legislativně je vše v pořádku. Takový dům se pak navíc stává plnohodnotnou stavbou na trhu nemovitostí konkurující.
Mnoho výrobců však bohužel neplní ani základní technické předpisy, které jsou následně posouzeny v projektové dokumentaci pro povolení a budoucí majitel má zaděláno na problém s užíváním takového domu. V případě mobilních domů Flow House si proto vše hlídáme od samého počátku navrhování domu.
Výjimku netvoří ani mobilní domy do 25 m2
Setkat se můžete také s tvrzením, že stavba do 25 m2 nepodléhá jakémukoliv stavebnímu povolení. Pokud se chcete vyhnout návštěvě stavebního úřadu, možná vás zaujala možnost tohoto menšího obydlí. Ani zde to však není takto jednoduché.
Stavební zákon sice skutečně říká, že existují případy, kdy můžete na pozemek takovou stavbu umístit a vyhnout se legislativě.
To se ale vztahuje pouze na doplňkové stavby ke stávajícímu rodinnému domu, které mohou sloužit jako sklad pro sezónní nábytek nebo nářadí. V takovém případě je však vhodné, aby projektant posoudil, zda je tato výjimka umístění bez jakéhokoliv povolení splněna a majitel tak má do budoucna vše legislativně v pořádku.
Co hrozí, když se vyhnete plné legalizaci domu
Pokud se chcete vyhnout vyřizování kompletní projektové dokumentace, může vás to později stát mnoho starostí a náprava se může dost prodražit. Níže přinášíme několik bodů, proč se rozhodnout pro plnohodnotnou legalizaci domu.
- Pokuty a odstranění. Bez plné legalizace domu se může stát, že stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby, ve kterém se budete muset právně zodpovídat. To se často neobejde bez vysokých pokut. V novém stavebním zákoně jsou totiž navíc připravovány stavební předpisy, které udávají, že dodatečné povolení bude už jen velmi obtížné a pokuty se budou pohybovat v řádu statisíců.
- Připojení k sítím. Správci sítí nemusí dům do jeho plné legalizace k sítím připojit, popř. mohou stavět různé nepříjemné překážky.
- Možné porušení dalších zákonů. Bez kompletní projektové dokumentace můžete umístit stavbu v rozporu s ochrannými pásmy nebo do jiného místa, které není v souladu se zákonnými předpisy.
- Nízká tržní hodnota. Dům, který neprojde úplnou legalizací, má velice nízkou tržní hodnotu. Z pohledu veřejných institucí a bank je pak tato hodnota téměř nulová.
- Dům nepojistíte. Rizika a jakékoliv nehody v domě jdou za vámi. Nezlegalizovaný dům totiž nelze řádně pojistit.
Dodatečné povolení. V drtivé většině případů stavební úřady během jednoho roku nelegální umístění stavby odhalí. Pokud vám následně umožní dodatečné povolení stavby, připravte se, že bude potřeba zpětně dopracovat složitější projektovou dokumentaci a podstoupit úřední proces včetně vysokých pokut. Jestliže však dům nesplňuje potřebné parametry, nebude dodatečné povolení možné a dům bude nutné odstranit.
Plnohodnotné stavební řízení přinese benefity
Pořizování mobilního domu pro trvalé bydlení s sebou přináší celou řadu otázek. Většinu z nich však řeší stavební zákon a Metodická pomůcka Ministerstva pro místní rozvoj ČR. A pokud se chcete vyhnout pozdějším starostem nebo finančním penalizacím, je úplná legalizace jedinou správnou cestou.
- Plnohodnotná nemovitost. Úplnou legalizací domu si zajistíte jeho zapsání do katastru nemovitostí.
- Vyšší hodnota. Zapsáním do katastru se hodnota domu zvýší a na realitním trhu se vyrovná klasickým zděným domům.
- Hypotéka. Na legalizovaný dům lze čerpat klasickou hypotéku.
Trvalé bydliště. Ve zkolaudovaném domě si můžete zřídit svou adresu trvalého pobytu.
Pokud si hodláte dům pořídit a jakkoliv užívat, určitě doporučujeme jít cestou plné legalizace. I když bude celý proces náročnější po časové i finanční stránce, vyhnete se pozdějším nepříjemnostem a vysokým pokutám.
Ačkoliv se totiž může zdát, že se jednání s úřady dá vyhnout, rozsudek Nejvyššího správního soudu č. j. 9 As 342/2016-21 a rozsudek Krajského soudu v Brně č. j. 31 A 15/2014-46 hovoří o opaku.
Jde to i bez stresu
Jednání se stavebním úřadem se nevyhýbejte. Pamatujte na to, že o vašem mobilním domě nerozhoduje jeho vzhled, ale účel, pro který ho budete používat. Pokud má totiž sloužit jako rodinný dům, musí také splňovat zákonem dané technické nároky.
Ve Flow House našim zákazníkům vždy radíme jít cestou plnohodnotného stavebního řízení. Projekční činnosti se nevěnujeme, avšak spolupracujeme s týmem odborníků, kteří vám zajistí kompletní projektovou dokumentaci a získají potřebné souhlasy od úřadů.
